Vragen? Bel: 020 - 697 20 66

contact@indexus.nl
 

Nieuws

07 February 2012-

Vastgoed: hoe staan we ervoor?

Beleggers in de vastgoedsector doen er verstandig aan om zich te richten op eersteklas vastgoed. Aan de onderkant van de markt zit namelijk nog heel wat ellende aan te komen.

Vastgoed is door de jaren heen een relatief veilige goede belegging gebleken, vooral dankzij de voorspelbare inkomsten uit langlopende huurcontracten die bovendien gekoppeld zijn aan de inflatie. Zo leverde een directe belegging in de Nederlandse vastgoedsector over de periode 2001-2010 een totaalrendement op van 7,6% per jaar, ruim boven de inflatie van 2%. Aandelen (min 1%), maar ook obligaties (6,4%) bleven sterk achter.

Financieringsrisico’s
Maar er is wel een groot verschil tussen een directe en indirecte vastgoedbelegging. Een investering via een beursgenoteerd of besloten vastgoedfonds kan behoorlijk wat risico toevoegen, omdat zij vaak een groot deel van de portefeuille met vreemd vermogen financieren. Zeker bij niet-genoteerde vastgoedfondsen zijn financieringen met een leverage van 70 tot 80% eerder regel dan uitzondering.

Dit kan het rendement op het eigen vermogen uiteraard aanzienlijk vergroten, maar aan de andere kant hebben stijgende rentetarieven en dalende vastgoedprijzen een groter effect op de resultaten. Als leningen aflopen op het moment dat de marktomstandigheden slecht zijn, ontstaan bovendien grote problemen.

Wanneer banken besluiten om bestaande leningen niet te verlengen, worden fondsen immers al snel gedwongen om het eigen vermogen aan te vullen door vastgoed te verkopen of door nieuw geld bij beleggers op te halen. De zittende aandeelhouders zijn dan de pineut.

Grillen van de beurs
Daar komt nog bij dat de beursgenoteerde fondsen overgeleverd zijn aan de grillen van de beurs. Dat bleek vorig jaar wel, toen de koersen flink onderuitgingen door de Europese schuldencrisis. De EPRA Eurozone Index, een benchmark voor de vastgoedsector in de eurozone, sloot het jaar af met een koersverlies van ruim 18%. De relatief hoge dividenduitkeringen waren een doekje voor het bloeden.

Unibail-Rodamco, die zwaar weegt in deze index, hield de schade nog beperkt met een koersverlies van circa 6%, maar fondsen als Corio, VastNed Retail en Eurocommercial Properties moesten het bekopen met forse koersdalingen. De markt maakte zich vooral zorgen om de grote posities van deze fondsen in de periferie van Europa. Een exit van Spanje of Italië uit de eurozone leidt tot forse afboekingen op de portefeuille. Met alle negatieve gevolgen op de balans en financieringsratio’s van dien.

Stevige disagio’s
Door de heersende risico’s noteren veel beursgenoteerde vastgoedfondsen nog fors (20-30%) onder de intrinsieke waarde. Maar het disagio kan echter ook weer als sneeuw voor de zon verdwijnen wanneer doemscenario’s uitblijven. De huidige waardering is immers geen goede afspiegeling van de gang van zaken in de vastgoedportefeuilles. De meeste fondsen hebben in de afgelopen jaren het accent verschoven naar winkelcentra en winkels, die beduidend minder gevoelig zijn voor de conjunctuur dan kantoren en bedrijfsruimten.

Bovendien zitten zij veelal in het ‘prime’ segment van de markt, ofwel eersteklas vastgoed gelegen op A1-locaties. Hier blijft de vraag vanuit institutionele zijde sterk, mede omdat de aanvangsrendementen ten opzichte van de lage rente relatief aantrekkelijk zijn.

Bijstorten of verliesnemen
Aan de andere kant van het spectrum, de secondaire markt, zijn de problemen echter groot. We kennen allemaal de horrorverhalen over de Nederlandse kantorenmarkt, waar de leegstand tot schrikwekkende hoogte is gestegen en de prijzen flink onder druk staan. Voor veel kantoren buiten aantrekkelijke binnensteden of gelegen op saaie kantoorparken lijkt nauwelijks meer toekomst te bestaan. En als opportunistische beleggers al kansen zien, zullen de banken niet zo snel bereid zijn om financiering te verstrekken.

Van de aan Euronext Amsterdam genoteerde fondsen zit echter alleen NSI in de Nederlandse secondaire kantorenmarkt. Voor vastgoedmaatschappen- en cv’s die in deze markt beleggen, ziet het er echter somber uit. Beleggers die in deze fondsen zijn gestapt, zullen steeds vaker voor het blok worden gezet om geld bij te storten of anders hun verlies te nemen. ‘Een veilige belegging met een gegarandeerd rendement’ waar veel fondsaanbieders mee schermden, blijkt dan toch niet zo goudgerand als gedacht.

Terug
 

Op indexus.nl gebruiken we cookies. Dit is nodig om de website goed te laten functioneren. Lees meer in onze privacy beleid.